등기부등본 보는 방법, 전세,매매 사기 예방하기

서론

등기부등본을 제대로 봄으로써 통해 전세, 매매 사기를 예방하는 방법을 알아보겠습니다.

등기부등본은 공신력이 없고, 중개거래도 신뢰를 하기 힘든 세상입니다. 피해를 예방하기 위해서는 내가 제대로 알고 행동하는 게 중요하겠죠. 부동산 전월세, 매매 시 꼭 봐야 할 등기부등본 사항과 피해 사례 및 예방을 하기 위한 최선을 방법을 총 정리해 봤습니다. 급하신 분들은 맨 아래로 내리셔서 "요약. 피해 예방법 총 정리"를 보시면 됩니다.

 

 

등기부등본 보기

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나눠집니다.

 

표제부

집 주소, 이름, 면적 등 기본적인 정보가 들어있는 집 이력서라고 보시면 됩니다.

주의 깊게 봐야 할 부분은

• 표제부에서 주의 깊게 봐야 할 점은 내가 계약하려는 집이 맞는지 주소를 확인해 보시면 됩니다.
• 근린생활시설이 아닌지 (상가+주거 혼합 건물) 확인해보셔야 하는데요. 사무용도의 건물을 주거형으로 개조하면 세입자를 받는 경우가 있습니다. 이런 경우 전세자금대출이나 전세금보증보험 가입이 제한될 수 있습니다. 또 다음 세입자를 구하기도 어려워 전세금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있습니다.

 

갑구

소유권 이 집의 소유자가 누구인지, 제한(경매, 압류, 가압류 등)은 없는지 보여주는 주택 소유자 이력서입니다.

주의 깊게 봐야 할 부분은

• 계약하려고 나와있는 사람이 실제 소유자가 맞는지 확인을 해야 합니다. (신분증, 인감증명서 등으로 확인)
• 압류, 가압류 항목을 확인합니다. 정말 위험한 집으로 이런 문구가 보이면 그냥 계약하지 말아야 합니다. 집주인에게 돈을 받지 못한 누군가가 재판을 걸어놓았다는 걸 의미하며 집 소유권에 문제가 생길 가능성 매우 높습니다.

 

을구

집에 담보가 얼마인지 빚이 얼마인지 확인하는 주택 권리 이력서라고 보시면 됩니다. 전세권, 임차권, 저당권과 같은 내용이 표시되어 있습니다.

주의 깊게 봐야 할 부분은

• 근저당권을 확인해야 합니다. 이 집을 담보로 주인이 금융권 or 제삼자에게 얼마의 빚을 졌느냐를 확인해 봐야 합니다.
• 임차권등기 여부를 확인해야 합니다. 이전 세입자가 집주인에게 받지 못한 돈이 있다는 의미입니다. 이런 집에 세입자로 들어가게 되면 전월세 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있으며, 매수하는 경우 위 명시된 빚을 승계받아야 하니 조심하셔야 합니다.

 

 

전월세 계약 시 주의할 점

보증금을 지키기 위해서는 전월세 계약 후 바로 주민센터로 가서 전입신고 및 확정일자를 받아야 법적 대항력 및 우선변제권을 얻을 수 있습니다. 하지만 이 대항력은 다음날 0시부터 발생하기 때문에, 만약 집주인이 계약 당일 바로 은행에 가서 담보대출을 받으면 은행이 선순위 권리자가 되어 세입자가 우선변제를 받을 수 없습니다. 세입자 입장에서 굉장히 불합리한 법이 아닐 수 없는데요.

이런 집주인의 행패를 막기 위해서 부동산 계약서에 아래와 같은 특약사항을 써넣어야 합니다.

"입주 일자 다음 날까지 현재의 등기부등본 유지. 입주 당일 근저당권 설정 시 집주인 귀책으로 임대차계약을 무효한다"

 

 

피해 사례

• 등기부등본상으로 근저당권이 없어서 매수한 집이었지만, 이후 은행에서 전 집주인이 받은 담보대출을 갚으라는 소장이 날아왔습니다. 알고 보니 전 주인이 위조 서류를 등기소에 접수해 은행에서 받은 대출을 거짓으로 말소시켰던 것입니다. 이런 피해를 막기 위해서 꼭 등기부등본을 '말소사항포함'으로 출력하여 말소된 근저당권을 확인하고 은행에 직접 찾아가 실제로 말소되었는지 확인하셔야 합니다.
• A 씨는 집을 매수한 후 법원으로부터 소장을 받았습니다. 알고 보니 남편을 살해하고 집을 상속받은 아내 B 씨가 A 씨에게 매도한 것입니다. 범행 사실이 발각되고 재판부는 'B 씨는 상속결격자이므로, 남편의 조카 C 씨가 진정한 상속자'라고 판결하였습니다. A 씨는 억울함을 법원에 호소하였지만, 결국 C 씨에게 소유권을 반환해야 했습니다.
• A 씨는 급매로 나온 집을 매수하려고 급하게 주인의 동생과 매매 계약을 체결하였습니다. 알고 보니 동생이라는 사람은 집주인의 지인이었고 신분증과 서류를 위조해 사기를 친 것입니다. 매매 계약 시 집주인이라는 사람과 전화통화도 하였지만 실제로는 가짜 집주인이었던 것입니다. 진짜 집주인이 소송을 하였고 결국 A 씨는 소유권을 상실하였습니다. 계약 시에는 반드시 실제 집주인과 거래를 해야 하며, 신분증과 얼굴 대조까지 필히 확인하셔야 합니다.

 

 

법적 효력이 없는 이유

모두 등기부등본을 믿고 거래하였지만, 국가로부터 어떤 배상도 받지 못한 사례들을 봤습니다. 그 이유는 등기부등본은 '법적 공신력'이 없기 때문입니다. 정부에서 관리하고 부동산 권리관계 확인이 가능한 유일한 문서임에도 왜 공신력을 인정받지 못한 것일까요? 이유는 우리나라의 특수성 때문이라고 도 볼 수 있는데요. 일제 강점기와 6.25 전쟁 겪으면서 많은 토지와 건물들이 제멋대로 다른 사람에게 넘어갔고, 자료 또한 많이 멸실되었기 때문입니다.

따라서 최대한 안전하게 거래하고 싶다면, 집주인이 10년 이상 거주한 집을 매수하는 것이 좋습니다. 집 매수 후 등기 한지 10년이 지나면 '등기부 취득시효'를 가지기 때문입니다. 따라서 등기부등본에 없던 진짜 주인이 나타나도 등기부 취득시효의 효과로 법적 보호받을 수 있습니다.

민법 제245조 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

 

안전한 다른 방법으로는 부동산 권리보험에 가입하는 것입니다. 부동산의 소유권 같은 일종의 권리를 보증해 주는 보험입니다. 보험기간 내 1회 납부로, 보험료는 부동산 매매가 3억 기준 약 15만 원에서 최대 50만 원 정도입니다.

 

 

요약. 피해 예방법 총 정리

• 등기부등본 '표제부'에서 계약하려는 집의 주소 확인
• 등기부등본 '갑구'에서 압류, 가압류 항목 확인
• 등기부등본 '을구'에서 근저당권 및 임차권등기 여부 확인
• 등기부등본 '말소사항포함'으로 출력. 말소된 근저당권을 확인하고 은행에 직접 찾아가 실제로 저당권이 말소되었는지 확인
• 계약자와 실제 소유자 일치 여부 확인 (신분증, 얼굴 대조 확인)
• 부동산 계약서에 특약사항 넣기 "입주 일자 다음 날까지 현재의 등기부등본 유지. 입주 당일 근저당권 설정 시 집주인 귀책으로 임대차계약을 무효한다"
• 가능한 집주인이 10년 이상 거주한 집을 매수
• 근린생활시설 전월세는 가능한 피한다.
• 부동산 권리보험 가입

 

 

마무리 글

등기부등본을 바로 보고, 고도화된 사기 사례를 잘 숙지하시어 안전한 거래를 하시기 바랍니다.