부동산 기초 용어 설명 (간단 정리)

서론

뉴스에서 많이 언급되는 부동산 기초 용어들을 최대한 알기 쉽게 정리해 봤습니다.

 

 

기초 용어

용적률

대지면적에 대한 지하층을 제외한 지상층 면적합계(연면적)의 비율

예시) 대지면적이 100㎡이고, 지하층부터 지상 4층까지 층별 바닥면적이 50㎡일 경우, 먼저 지하층 면적은 제외한 지상 1층~4층 면적의 합이 50㎡×4=200㎡이므로, (200㎡÷100㎡) ×100%=200%가 됩니다.

계산식 = (지상층 바닥면적의 합÷대지면적) ×100%

 

건폐율

대지면적에 대한 건축면적의 비율

예시) 대지가 100㎡이고 건축 면적이 60㎡라면 건폐율은 (60÷100) x 100%=60%가 됩니다.

계산식 = (건축면적의 합÷대지면적) x 100%

 

아파트 / 주상복합 / 오피스텔 / 다세대주택 / 연립주택 차이

아파트 : 5층 이상의 공동주택

공동주택이란, 공용 공간(복도, 계단 등)을 함께 사용하며 여러 가구가 함께 사는 집(주택)을 의미합니다. 공동주택이면서, 층수가 5층이 넘어가면 아파트라고 부를 수 있습니다.

주상복합 : 주거와 상업 시설이 함께 들어선 건물 한 가구가 주거 및 상업 기능을 함께 갖고 있는 것이 아니라 건물의 일부 층은 아파트, 일부는 상업시설 등으로 구성됩니다. 일반적으로 1~4층까지는 상가, 5층부터 주거시설입니다.

오피스텔 : 사무실(Office)과 주거(Hotel) 기능을 합친 건물 사무실로 쓸 수도 있고 집으로 사용할 수도 있습니다. 주거 기능을 강화하면 주거형 오피스텔, 업무 기능 위주로 내부를 꾸미면 업무용 오피스텔이 됩니다.

다세대 주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(바닥 면적의 합)이 660㎡ 이하, 4층이하 건물

연립 주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(바닥 면적의 합)이 660㎡ 초과, 4층이하 건물

 

재건축 / 재개발 / 뉴타운 / 리모델링 차이

재건축 : 도로, 하수도 등의 기반 시설이 이미 갖춰진 곳의 건물을 허물고 개발. 주로 아파트가 재건축에 해당됩니다.

재개발 : 이런 기반 시설이 갖춰진 곳이 아닌 곳의 건물을 허물고 개발. 주로 다세대(빌라) 밀집지역이 재개발에 해당됩니다.

뉴타운 : 여러 재개발 지역을 묶어서 개발하는 행위를 말합니다. 일반적으로 뉴타운 > 재개발 > 재건축 순으로 규모가 큽니다.

리모델링 : 재건축이 건물을 허물고 새 건물을 짓는 반면 리모델링은 기존 건물의 골격은 살리고 면적을 넓히거나 층수를 올리는 방식을 말합니다.

 

유치권

타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 건물에 관하여 발생한 채권이 있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 돌려주지 않고 점유할 수 있는 권리.

둔촌주공 재건축 뉴스에서 많이 들으셨을 용어인데요. 풀어 설명하자면, 타인의 물건(=조합원들의 땅+아파트)을 점유한 자(=건설자)가 그 물건에 관하여 발생한 채권(=건설사에서 공사비 증액을 조합원들에게 요구)이 있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지(=조합원들이 공사비를 줄 때까지) 물건을 돌려주지 않고 점유(=공사를 중단하고 땅을 점유)할 수 있는 권리를 말합니다.

 

아파트 중위가격 / 평균매매가격 차이

중위가격은 지역 내 모든 아파트를 가격순으로 나열했을 때 중간에 있는 가격 평균매매가격은 표본의 매매가를 모두 더한 뒤 전체 표본의 수로 나눈 것

 

LTV (Loan To Value ratio) : 담보인정비율

자산의 담보가치 대비 대출금액 비율을 의미합니다.

예시) LTV가 70%라면 10억짜리 아파트의 경우 최대 7억까지 대출받을 수 있습니다. 즉, 자기 자본금 3억이면 집을 구입할 수 있습니다.

계산식 = (대출 가능 금액÷담보물의 가치) × 100%

 

DTI (Debt To Income ratio) : 총부채상환비율

내 소득에서 대출을 갚는 데 얼마나 쓸 수 있는지에 대한 비율입니다. 주택담보대출의 원리금(원금+이자)과 기타 대출의 이자까지만 포함합니다.

예시) DTI가 40%라면 연 소득이 1억인 경우 4천만 원까지 원리금을 상환하는 데 쓸 수 있습니다. 즉 그만큼만 대출을 받을 수 있는 것입니다.

계산식 = (주택담보대출 원리금+기타 대출 이자)÷연 소득 × 100%

 

DSR (Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율

DTI와 마찬가지로 내 소득에서 대출을 갚는 데 얼마나 쓸 수 있는지에 대한 비율입니다. DTI와 다른 점은 DSR은 주택담보대출 포함 신용대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원리금을 포함합니다.

계산식 = (주택담보대출 원리금+기타 부채 원리금)÷연 소득 × 100%

※ DSR은 DTI와 굉장히 유사한 개념이어서 헷갈리기 쉽습니다. 가장 큰 차이는 DTI는 대출의 범위가 주택담보대출의 원리금+기타 대출의 이자 DSR은 대출의 범위가 주택담보대출의 원리금+기타 대출의 원리금으로 더 확장된 개념입니다. 따라서 DSR을 기준으로 대출하면 보수적으로 더 낮은 금액의 대출이 실행됩니다.

 

부동산 PF (Project Financing)

프로젝트(부동산 개발)의 사업성을 보고 미래의 현금흐름을 예상하고 대출해 주는 상품.

쉽게 말해, 분양 예정인 단지에서 건설사가 여러 가지 이유로 자금이 부족한 경우 은행 등의 금융권으로부터 대출을 받는 경우를 말합니다. 그 대출의 담보는 분양 예정인 단지가 됩니다. 건설사는 수분양자들의 현금으로 대출을 상환합니다. 물론 부동산 경기 침체로 인해 미분양이 발생하게 되면 부실 PF가 돼버리겠죠.

 

임차권등기명령

임차인(세입자)이 이사를 가하는 상황에서 임대인(집주인)이 보증금을 반환하지 않은 경우 법적으로 보증금을 받을 권리가 있다는 것을 등기부등본에 기재하는 일

 

재건축초과환수금

재건축 사업으로 조합원 1인당 평균 개발이익이 3,000만 원을 넘으면 초과 이익의 10~50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도입니다. 중앙정부가 50%, 광역자치단체가 20%, 기초자치단체가 30%를 세금의 형태로 가져갑니다.

 

 

마무리 글

기초 용어를 잘 숙지하시어 부동산 공부에 잘 활용하셨으면 좋겠습니다.