서울 아파트 청약 특별공급 핵심 정리! 나는 어디에 넣는게 유리할까?

강남 주요 지역 아파트 가격이 전고점을 돌파하며 부동산 분위기가 뜨겁습니다. 올해 로또 청약이라 불리는 강남 아파트 청약 경쟁률이 1000대 1을 넘어갈 정도로 인기가 어마어마한데요.

올해 앞으로 나올 강남권 아파트 분양을 대비하여 나는 어떤 유형의 특별공급이 유리할까 정리해봤습니다. 여기서는 '투기과열지구'인 서울 청약에 대해서 다루며, 세부적인 예외 사항은 언급하지 않고 핵심만 말씀드리는 점 참고 부탁드립니다. 긴 글이 읽이 힘드시다면 스크롤 쭉 내려셔서 [요약]만 보셔도 됩니다.

 

 

특별공급 종류와 신청 자격

기관추천을 제외한 특별공급 종류에는 '다자녀 가구', '신혼부부', '노부모 부양', '생애최초' 4가지가 있습니다.

특별공급 신청을 위해서는 기본적으로 무주택세대로 구성되어야 합니다. 그리고 다자녀, 신혼부부는 무주택세대원도 넣을 수 있지만, 노부모와 생애최초는 무주택세대주만 넣을 수 있습니다. 즉 부부 둘다 다자녀, 신혼부부에 넣거나 아니면 부부 중 세대원은 다자녀, 세대주는 생애최초 이런식으로 같은 같은 세대에서 2번 넣을 수 있습니다.

이제 차례대로 특별공급의 특징을 알아보겠습니다.

 

다자녀 가구

만19세 미만의 자녀가 2명이 있어냐 신청할 수 있습니다.

당첨자 선정 순서는 ①지역 → ②배점 → ③미성년자녀수 → ④청약신청자의 연령(연월일 계산) → ⑤추첨 입니다.

지역은 서울 2년 이상 연속 거주자에게 물량 50%를 우선 배정하고, 나머지 50%는 우선공급 낙점자, 서울 2년 미만 거주자 및 인천 경기도 거주자에게 배정됩니다. 따라서 인천이나 경기도에 살아도 당첨될 확률이 있다는거죠. 특별공급 물량이 많지 않아서 확률은 극악인건 어쩔수 없지만요.

배점표를 보면 미성년 자녀수와 영유아 자녀수가 나눠져 있는 것을 볼 수 있습니다. 예를 들어 만6세 미만의 자녀가 2명이 있다면 미성년 자녀수 2명 배점인 25점에 영유아 자녀수 배점 2명인 10점을 합하여 35점을 얻게 됩니다.

7살 1명, 5살 1명이 있다면, 영유아 자녀수 1명인 5점에 미성년 자녀수는 2명이상부터 점수를 받게되니 0점이 되어 5점밖에 얻지 못합니다. 이렇듯 영유아 자녀에 따라 점수 차이가 많이 나기 때문에 만6세 미만의 어린 자녀(태아 포함)를 가진 세대가 굉장히 유리합니다. 또 무주택기간 만점이 여기서는 10년 이상으로 1순위 청약의 무주택기간 만점보다 짧습니다. 즉 영유아가 2명 이상이고, 무주택 기간이 10년이 넘은 사람에게 유리한 유형입니다. 경쟁률이 높은 단지는 영유아가 3명은 있어야 당첨권이라고 생각됩니다.

그리고 동점자가 발생하여도 4단계에서 청약 신청자의 연령을 태어난 날짜의 일 단위까지 계산해서 당첨자를 가리기 때문에 5단계 추첨까지 갈 확률은 없다고 봅니다. 따라서 추첨을 노리시는 분들은 다자녀를 넣지 않는 걸 추천드립니다.

 

 

신혼부부

혼인신고일부터 계속해서 무주택 기간을 유지해야하며, 혼인신고일 기준 7년 이내에 신청할 수 있습니다. 그리고 소득수준 또는 부동산 가액 중 하나는 기준을 충족해야 합니다.

당첨자 선정 순서는 ①소득구분 →  ②순위 →   ③지역 →  ④미성년 자녀수 →  ⑤추첨입니다.

소득구분 표를 보면 소득이 낮고 2세 미만의 아이가 있어야 유리합니다. 소득이 초과되고 부동산 가액만 만족하시는 분들은 '소득구분 5단계' 추첨을 노리셔야 합니다.

신혼부부 특별공급으로 10세대가 공급된다면, 1단계 15%에서 2개 할당(10 X 0.15 = 1.5에서 올림), 2단계 5%에서 1개 할당(10 X 0.05 = 0.5에서 올림), 3단계 35%에서 4개 할당(10 X 0.35 = 3.5에서 올림), 4단계 15%에서 2개 할당(10 X 0.15 = 1.5에서 올림)되기 때문에 추첨으로는 1개 밖에 할당되지 않습니다. 즉 공급물량이 10개 미만으로 나온다면 추첨 물량은 없음으로 소득기준이 초과되시는 분들은 넣지 않는 걸 추천드립니다.

신혼부부 특별공급은 소득구분에서 판가름 나기 때문에 그 뒤 당첨자 순서 내용은 다루지 않겠습니다.

 

 

노부모부양

무주택 세대주만 넣을 수 있으며 만65세 이상의 부모님(배우자의 부모님 포함)을 3년 이상 부양해야 합니다. 부양의 기준은 주민등록표등본에 3년 이상 계속하여 등재되어 있어야 합니다. 그러니 부모님을 모시고 살고 있다면 가능한 빨리 등본에 세대원으로 등록을 해놔야합니다.

당첨자 순서는 ①지역 → ②가점 → ③청약통장 가입기간 → ④추첨입니다.

해당 지역 2년 이상 계속 거주자 우선 공급이며, 가점은 1순위 청약과 같은 기준으로 가점을 산정합니다. 서울 청약의 경우 경쟁률이 매우 높기 때문에 가점이 높은 사람이 당첨될 확률이 높습니다. 가점이 낮은 분들은 추첨까지 가는 경우가 거의 없기 때문에 넣는 걸 추천드리지 않습니다.

 

 

생애최초

모든 세대구성원이 과거에 주택을 구입한 적이 없어야 합니다. 만약 세대원 중 부모님께서 과거에 주택을 구입한 이력이 있다면 넣을 수 없습니다. 특징은 1인가구 추첨제가 있습니다.

당첨자 순서는 ①소득구분 → ②지역 → ③추첨입니다.

 

표와 같이 소득구분은 앞의 신혼부부 특별공급과 마찬가지로 신생아 우선공급 15%, 신생아 일반공급 5%, 우선공급 35%, 일반공급 15%, 추첨으로 나눠져 있습니다. (소득 기준은 약간 다릅니다.) 그러니 공급물량이 10개 미만이라면 추첨 물량이 없음으로 소득기준이 초과되시는 분들은 넣지 않는 걸 추천드립니다. 소득이 낮고 2세 미만의 자녀가 있는 사람들에게 유리합니다.

 

 

특별공급 유형별 경쟁률

올해 분양했던 서울 주요단지 마포자이힐스테이트, 푸르지오 라디우스 파크, 래미안 원펜타스, 래미안 레벤투스 4개 단지의 특별공급 경쟁률을 분석해보면 생애최초, 다자녀, 신혼부부, 노부모부양 순서로 경쟁률이 높은 경우가 많았습니다. 일반적으로 생애최초가 물량도 상대적으로 적은대신 신청건수가 가장 많아 경쟁률이 많이 높게 나왔습니다.

 

 

[요약] 나는 어디에 넣는게 유리할까?

아래와 같은 경우 다자녀 가구를 추천드립니다.

• 만 6세 미만의 아이가 2명 이상(태아 포함)있다, 거기에 무주택기간이 10년이 넘었다.
• 만 6세 미만의 아이가 2명 이상(태아 포함)있다, 서울에 청약 넣고 싶은데 인천, 경기도에 살고 있다.
• 만 19세 미만 자녀가 2명 이상(태아 포함)있다, 노부모를 모시고 있지 않다. (※자녀가 크고, 노부모를 모시고 있는 경우, 청약 가점이 높은 경우가 많기 때문에 노부모 부양을 추천드립니다.)

 

아래와 같은 경우 신혼부부를 추천드립니다.

• 혼인기간 7년 이내다, 소득이 낮은 편이다, 거기에 2세 미만의 아이까지 있다.
• 혼인기간 7년 이내다, 소득은 높은데 부동산은 가진게 없다. (※공급물량이 10세대 미만이라면 추천하지 않습니다.)

 

아래와 같은 경우 노부모 부양을 추천드립니다.

• 노부모(만 65세 이상)를 주민등록등본상 3년 연속 모시고 있다, 청약 가점이 높다.

 

아래와 같은 경우 생애최초를 추천드립니다.

• 세대원 모두 과거에 주택을 구입한 적이 없고 소득이 낮은 편이다, 거기에 2세 미만의 아이까지 있다.
• 세대원 모두 과거에 주택을 구입한 적이 없고 소득은 높지만 부동산이 없다. (※공급물량이 10세대 미만이라면 추천하지 않습니다.)
• 집을 가진 적이 없는 1인가구인데 소득이 낮거나 부동산이 없다. (※공급물량이 10세대 미만이라면 추천하지 않습니다.)