토지거래허가제 뜻, 아파트 매수 방법, 대출, 경매는 예외?

부동산 규제 정책 중 하나인 토지거래허가제에 대해서 알아보겠습니다.

추가로 토지거래허가구역의 아파트 매수 방법 및 대출 가능 여부, 경매로 낙찰받은 경우는 어떤 예외를 적용받는지도 알아보겠습니다.

 

 

토지거래허가제란?

1979년 최초 도입되었으며 국토부장관, 시도지사 권한으로 특정 지역의 거래를 규제하는 제도입니다. 땅 투기가 성행하는 지역이나 신도시 지정과 같은 호재를 정부에서 발표할 때 거래허가구역으로 지정하는 경우가 있습니다. 최대 5년까지 지정할 수 있습니다.

2020년 6.17 부동산 대책 중 하나로 발표되었으며, 2023년 11월 16일에 삼성동, 대치동, 청담동, 잠실동은 토지거래허가구역에서 제외되었습니다. 2024년 4월 19일 현재 허가제로 묶인 서울 주요 지역은 압구정동, 여의도동, 목동, 성수동 등이 있습니다. 아파트 가격 상승을 억제하기 위해 도입된 제도이기 때문에 사실상 '주택거래허가제'라고 볼 수 있습니다.

 

 

매수 조건

2년간 실거주 의무가 존재하기 때문에 전세를 끼고 구매하는 일명 갭투자가 불가능합니다.

유주택자라면 1년 이내에 기존 주택을 모두 처분해야 하며, 못할 시 이행강제금(취득가액의 10%)을 처분할 때까지 매년 내야 합니다. 즉, 철저히 1 주택, 실거주를 위한 제도입니다. 하지만, 기존주택처분하지 않고 추가로 꼭 매수해야만 하는 소명자료를 제출하고 관할 구청에서 허가를 받는다면 처분하지 않아도 됩니다.

토지거래허가구역의 집을 사기 위해서는 매수 사유를 작성하여 관할 구청으로부터 허가를 받아야 합니다. 허가를 받기 위해서는 토지거래허가신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금조달계획서 3가지를 작성 후 구청에 접수해야 하며, 1~2주 내로 승인을 받게 되면 토지거래허가증이 나오게 됩니다.

허가증 발급을 받았다면 3~4개월 이내에 소유권이전을 해야 합니다.

단, 경매를 통해 낙찰받은 경우, 실거주 의무 및 관할 구청 허가를 받지 않아도 됩니다. 따라서 자금조달계획서나 이용계획서를 작성할 필요가 없으며, 전월세를 주고 갭투자를 할 수 있습니다.

 

 

대출 여부

최근 대출 규제해제로 LTV, DSR만 맞춘다면 토지거래허가구역도 대출을 받을 수 있습니다.

 

 

논란 및 규제 실효성

토지거래허가구역 주택 매수 전, 필수로 받아야 하는 구청 허가는 담당 공무원의 재량에 달려있습니다. 이 때문에 논란이 된 일화가 있는데요. 2020년 대치동은 토지허가거래구역이었고(2024년 현재 해제), 해당 지역에 거주하는 4인 가족이 34평에서 40평으로 이사를 가기 위해 강남구청에 문의하였습니다. 사유는 "아이가 성장하여 4인 가족이 살기에 불편하다."였으나 담당공무원은 "4인 가족이 거주하기에 30평도 충분하다. 40평이 너무 넓다"는 사유로 거절하여, 개인의 거주 이전 자유를 침해한다는 비판을 받았습니다.

또한 투기 수요를 방지하고 집값 상승 억제를 위한 제도지만 그 실효성에는 의문을 제기하는 사람들이 많습니다. 부동산 상승기에 토지거래허가구역으로 지정받은 지역에서도 신고가가 속출하였으며, 반대로 지정받지 않은 주요 지역(도곡, 반포)은 풍선효과로 더 큰 가격 상승률을 보였습니다. 잠실, 대치 등 23년 11월 해제 이후 다른 지역에 비해 특별한 가격 변동은 보이지 않았습니다.