토지 종류, 용도, 어떤 땅이 비쌀까?

인터넷 지도에서 지적편집도를 클릭하면 보이는 토지 용도 종류 및 뜻을 알아보겠습니다.

크게 '주거지역', '상업지역', '개발 관련 지역' 세 부분으로 나눠서 살펴보겠습니다.

 

 

주거 용도의 토지 종류

일반주거지역

편리한 주거환경을 위해 만들어진 지역입니다. 아파트, 다세대주택이 밀집하여 있으며, 용적률에 따라 종류가 나뉩니다.

• 제1종 일반주거지역 : 저층 중심의 주거 환경으로, 건폐율 60% 이하, 용적률 100~200%, 4층 이하 건축물 건설이 가능합니다.
• 제2종 일반주거지역 : 중층 중심의 주거 환경으로, 건폐율 60% 이하, 용적률 150~250% 건축물을 지을 수 있습니다.
• 제3종 일반주거지역 : 고층 중심의 주거 환경으로, 건폐율 50% 이하, 용적률 200~300% 건축물을 지을 수 있습니다. 층수 제한 없이 고층아파트 건축이 가능합니다. 서울특별시의 경우 35층 제한이 있었으나 최근 폐지되었습니다.

1종에서 3종으로 갈수록 개발제한이 줄어들기 때문에 땅값은 3종, 2종, 1종 순으로 비쌉니다.

전용주거지역

양호한 주거 환경을 위해 조성진 지역입니다. 용적률에 따라 1종과 2종으로 나뉩니다. 일반주거지역에 비해 더 주거에 초점을 맞춘 용도의 땅입니다. 쉽게 확인할 수 있는 차이점이라면, 일반주거지역에는 오피스텔을 지을 수 있지만, 전용주거지역에는 지을 수 없습니다.

• 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 주거시설이 주를 이루고 있으며, 건폐율 50% 이하, 용적률 50~100%의 건축행위가 가능합니다.
• 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 주거시설이 주를 이루고 있으며, 건폐율 50% 이하, 용적률 100~150%의 건축이 가능합니다.

준주거지역

주거 기능에 이를 지원하는 일부 상업 기능을 가진 업무시설을 혼재하여지을 수 있는 지역입니다. 건폐율 70% 이하, 용적률 200~300%의 건축물을 지을 수 있습니다. 높은 건폐율과 용적률을 활용하여 건물을 지을 수 있기 때문에, 일반주거지역과 전용주거지역에 비해 땅 값이 비쌉니다.

 

 

상업 용도의 토지 종류

중심상업지역

도시 중심의 상업 및 업무 기능을 담당하는 지역입니다. 건폐율 90% 이하, 용적률 400~1,500% 이하의 건축이 가능하며, 백화점, 의료시설 등을 건축할 수 있습니다. 상업지역 중에 가장 인기 있고 비싼 땅입니다.

일반상업지역

일반적인 상업 및 업무 기능을 담당하는 지역입니다. 강남역 일대 및 테헤란로 주변이 대표적인 예입니다. 건폐율 80% 이하, 용적률 300~1,300% 이하의 건축이 가능합니다.

근린상업지역

근린지역(근처 주택)에 일용품 및 서비스를 공급하기 위한 지역입니다. 건폐율 70% 이하, 용적률 200~900% 이하의 건축이 가능합니다.

유통상업지역

도시와 도시 또는 지역 간 유통기능을 위한 지역입니다. 송파구에 위치한 가락시장이 대표적인 예입니다. 건폐율 80% 이하, 용적률 200~1,100% 이하의 건축이 가능합니다.

 

 

개발 관련 용도의 토지 종류

도시개발구역

특정 지역을 계획, 체계적으로 개발하기 위해 지정된 지역을 말합니다. 주로 주택 공급 및 도시 정비의 일환으로 시에서 지정하며, 대표적으로 강남구 구룡마을이 있습니다.

지구단위계획구역

난개발을 막고 도시 미관, 기능 증진과 합리적인 토지 이용을 하기 위해 지정된 지역을 말합니다. 해당지역 안에서 건축물을 신축하거나 변경하기 위해서는 단위계획에 맞게 진행해야 합니다. 단독 개발이 불가능한 경우가 많아 개발 제약이 많은 지역이라고 볼 수 있습니다.

재정비촉진지구

낙후된 기존 다세대 주택 지역을 개발하는 지역을 말합니다. 주택공급 및 도시기반 시설 개선 등의 효과가 있습니다. 대표적인 예로, 서울의 흑석, 노량진, 한남, (북) 아현 재정비촉진지구가 있습니다.