아파트 경매, 좋은 물건 고르기, 입찰가 얼마로 적어야 하나?

아파트 경매에 대해 알아보고, 시세보다 싸고 좋은 물건을 고르는 방법과 입찰가를 얼마에 적어내야 하는지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

싸고 좋은 물건 고르기

먼저 경매 사이트에 접속합니다. '지지옥션(링크)'이라는 유료 사이트를 기준으로 설명드리겠습니다.

사이트에 접속하여 '경매검색' 메뉴로 들어가 지역을 선택하고, 용도에서 원하는 주택 타입을 선택하고 검색합니다.

그럼 물건 리스트가 나오는데 여기서 빨간색 글자가 있는 물건은 권리상 하자가 있다는 의미로 피하시는 게 좋습니다.

그리고 경매는 새로 나온 신건과 기간 내 아무도 낙찰받지 않은 유찰된 물건으로 나눠서 볼 수 있습니다. 한 번 유찰될 때마다 감정평가액에서 서울은 20%, 그 외 지역은 30%씩 차감되어 최저경매가로 다시 경매에 나오게 됩니다. 만약 감정평가액 10억 원의 서울 아파트가 경매로 나오게 되면, 1회 유찰 시 8억, 2회 유찰 시 6.4억으로 최저경매가가 낮아지게 됩니다. 유찰된 횟수가 많은 물건이 싸긴 하지만 그만큼 문제도 많을 확률이 높다는 것을 인지하셔야 합니다.

 

그럼 원하는 가격대의 물건을 선택해서 상세 화면으로 들어가 보겠습니다.

여기서는 아파트의 간단한 사항을 확인해 볼 수 있습니다. 제목에 보이는 '타경'은 법원의 경매 물건을 이르는 말입니다.

물건을 입찰할 때 필요한 입찰보증금은 최저가의 10%로 산정됩니다. 주소, 위치, 아파트 내부 도면, 미납 관리비 등 확인이 가능합니다. 미납 관리비는 해당 아파트의 관리사무소에 직접 방문하여 한 번 더 확인하시는 것을 추천드립니다. 나중에 낙찰을 받게 되면 미납 관리비는 낙찰자가 인수해야 하기 때문입니다. 추가로 '압류'라는 단어가 보이면 절대 피해야 할 물건입니다.

이제 중요한 공시자료를 확인해야 합니다. 사이트의 오른쪽 메뉴를 보면 물건명세서, 등기, 감정평가서 등 공시자료를 볼 수 있습니다. 지금부터 각 문서별 주요 포인트를 살펴보겠습니다.

 

 

공시자료 확인하기

물건명세서

이 문서에서 확인할 주요 사항은 대항력 있는 임차인의 여부입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 3억 원에 전세를 살고 있고, 아파트를 4억 원에 낙찰받았다면, 이전 소유자가 낙찰자로부터 받은 4억 원으로 임차인의 전세금 돌려줄 수 있기에 문제가 되지 않습니다. 하지만 아파트를 2억 원에 낙찰받았다면, 이전소유자가 낙찰자로부터 받은 2억 원으로는 임차인의 전세금을 충당할 수 없습니다. 이런 경우 전세금 나머지 금액인 1억 원을 낙찰자가 인수받아야 합니다.

즉, 낙찰가 외 추가로 돈을 내야 하는 상황이 됩니다. 이런 상황을 예방하기 위해서, 아래 부분을 잘 확인하셔야 합니다.

'최선순위설정'날짜보다 '임대차기간(점유기간)', '전입신고일자'가 더 앞에 있다면 대항력 있는 임차인이 있다는 뜻입니다. '확정일자'는 배당을 받아가는 순서를 말하여, 이 날짜가 빠를수록 선순위가 됩니다. '비고'는 매수인에 대항할 수 있는 임차인 여부와 같은 낙찰자 인수사항을 알려줍니다.

 

등기

말소사항 포함하여 모두 볼 수 있습니다. 임차인 외 추가 근저당이 없는지 확인해보셔야 합니다.

 

감정평가서

'구분건물 감정평가요항표'에서 '(9) 공부와의 차이' 항목을 보셔야 합니다. 서류와 실제 물건이 다른 점이 있는지 알려주며, 만약 다른 점이 있다면 '(11)'번 항목에 명시됩니다. 이런 물건은 가능하면 피하시는 게 좋습니다.

 

건축물대장

위반 건축물 여부를 확인해야 합니다.

 

전입세대열람 / 당사자내역 / 법원문건 접소

위 3가지 문서에서는 다른 임차인이 있는지 확인해야 합니다.

 

현황조사서

감정평가사들이 해당 아파트에 직접 방문하여 특이 사항이 있었는지 작성한 문서입니다. 역시나 다른 임차인이 있는지 확인해봐야 합니다.

 

보셨듯이 공시자료를 통해 확인해야 할 가장 중요한 사항은 임차인 여부와 임차 금액이며, 서류상으로 등록된 임차인이 아닌 다른 사람이 살고 있는가입니다.

 

 

입찰가 얼마로 적어야 할까?

먼저 부동산 사이트에 접속하여 낙찰받으려는 아파트의 실거래가와 호가를 확인해야 합니다. 최대한 비슷한 조건(동일 면적, 동, 비슷한 층수)으로 검색하여 실거래가와 호가 중 더 낮은 금액을 기준으로 삼습니다. 가격은 최대한 보수적으로 접근해야 많은 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

이후 세금(취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세)과 공사비, 이사비, 미납 관리비를 계산해 봅니다. 세금은 주택 소유 여부와 조정, 비조정 지역에 따라 너무 다르기 때문에 자신의 사정에 맞게 직접 계산해야 합니다.

공사비는 인테리어 비용으로 보시면 됩니다. 경매 특성상 아파트 내부까지 보고 낙찰받기는 매우 어렵습니다. 보수적으로 접근하여 인테리어 비용까지 생각하는 게 마음 편합니다.

이사비는 '명도'를 진행하기 위한 비용입니다. 명도는 기존 임차인이 살거나 이전 실소유자가 점유하고 있는 경우 집을 비우는 작업입니다. 이 단계가 경매에서 가장 까다롭고 오래 걸립니다. 순순히 집을 비워주는 경우는 거의 없다고 생각하시면 되며 명도를 진행하기 위해서는 이사비로 타협하시는 게 좋습니다. 보통 평당 8~10만 원으로 제시하여 원만한 합의를 봅니다. 넉넉히 500만 원 정도로 잡습니다.

실거래가(또는 호가 중 낮은 가격) + 세금 + 이사비 + 공사비 + 미납 관리비에서 본인이 원하는 시세차익 금액을 빼서 입찰가로 적어봅시다.

 

 

마무리

지금까지 경매 주요 사항을 알아보았습니다. 경매의 핵심을 싸게 물건을 사는 것임을 명심하셔서 입찰가를 최대한 보수적으로 적어내셔야 합니다. 또한 임차보증금, 근저당을 꼼꼼히 확인하여 낙찰가 외 추가비용을 내는 불상사가 발생하지 않도록 주의해야 합니다.