아파트 재건축 절차, 이해하기 쉽게 단계별 설명!

서론

대부분의 서민들이 원하는 주거지 아파트 재건축 절차를 단계별로 쉽게 설명해 보겠습니다.

한국에 아파트가 본격적으로 공급되기 시작한 지 40~50년이 흘렀습니다. 초기에 보급된 아파트들은 재건축을 이미 했거나 진행 중입니다. 대표적으로 잠실주공 5단지, 여의도 시범, 압구정 현대, 대치동 은마아파트는 50년 차를 바라보고 있죠. 그럼에도 불구하고 아직도 재건축이 되지 않고 갈길이 멀어 보입니다.

도대체 재건축은 왜 이렇게 오래 걸릴까요? 진행하기 위해서 어떤 단계를 밟아야 하고 그 기간이 얼마나 되는 것일까요? 복잡한 재건축 절차를 하나하나 쉽게 살펴보겠습니다.

 

 

재건축 절차

1. 기본계획수립

인구, 토지이용 현황, 조경, 건폐율, 주거안정대책, 규제 등 다양한 요소를 고려하여 재건축 프로젝트의 기본적인 방향과 구상을 하는 단계입니다. 도로 확장, 교통 개선, 주차장 대수, 주거 환경 및 시설물 등을 어떻게 업그레이드할 것인지를 포함한 '청사진'을 만드는 단계입니다.

 

2. 안전진단

아파트를 미래에 어떻게 만들 것 인지를 구상했다면, 재건축을 할 만큼 아파트가 낡았는지 진단받아야 합니다. 주민의 10% 이상 동의를 얻어가 안전진단이 가능합니다. 진단 등급은 A~E단계까지 있으며, D등급 이하로 나와야 재건축 가능합니다. 즉 우리 아파트가 튼튼하지 않다는 것을 진단받아야만 재건축이 가능하다는 뜻입니다. 안전진단을 통과했다면, 여기서부터 새 아파트 준공까지 평균 15년이 걸립니다.

안전등급 / 시설물의 상태
A(우수) : 문제점이 없는 최상의 상태
B(양호) : 보조부재에 경미한 결함이 발생하였으나 기능 발휘에는 지장이 없으며, 내구성 증진을 위하여 일부의 보수가 필요한 상태
C (보통) : 주요 부재에 경미한 결함 또는 보조부재에 광범위한 결함이 발생하였으나 전체적인 시설물의 안전에는 지장이 없으며 주요 부재에 내구성, 기능성 저하 방지를 위한 보수가 필요하거나 보조부재에 간단한 보강이 필요한 상태
D (미흡) : 주요 부재에 결함이 발생하여 긴급한 보수・보강이 필요하며 사용제한 여부를 결정하여야 하는 상태
E (불량) : 주요 부재에 발생한 심각한 결함으로 인하여 시설물의 안전에 위험이 있어 즉각 사용을 금지하고 보강 또는 개축을 하여야 하는 상태

 

3. 정비구역지정

이제 재건축이 가능한 정비구역으로 지정되면 허가가 없는 한 건물신축, 토지형질변경, 토지분할행위가 금지됩니다.

 

4. 추진위원회승인

이제 본격적인 재건축 시작에 들어가게 됩니다. 재건축 뜻이 맞는 사람들이 모여 재건축 추진위원회를 만들어야 합니다. 토지 소유자의 50% 이상 동의를 얻어야 하며 5인 이상의 위원으로 설립해야 합니다. 조합설립 추진 위원회가 구성되었다면 지방정부에 승인을 받아야 합니다.

 

5. 조합설립인가

승인받은 추진 위원회는 전체 토지 소유자의 75%, 아파트 동별 50% 동의를 얻어야 조합설립인가가 가능합니다. 추진위원회승인 이후 조합설립인가까지 완료하는데 평균 4.7년 정도 걸립니다.

참고로 은마아파트의 경우 추진위원회승인은 2003년 12월 31일에 받았으나 조합설립인가는 2023년 9월 26일에 받았습니다. 무려 20여 년이 걸렸습니다. 잠실주공 5단지의 경우 10년이 걸렸고, 여의도 시범 아파트는 16년 전(2008년 5월 14일)에 추진위원회승인 후 아직까지도 조합설립인가를 받지 못하였습니다.

 

6. 사업시행계획인가

토지이용계획, 주민 및 세입자 이주대책, 가로등, cctv, 건물 높이, 용적률, 교육 시설 계획 등을 마련해야 합니다. 이후 건축심의, 환경영향평가, 교통영향평가, 재해영향평가, 미술장식품심의, 문화재 심의를 거쳐 인가가 내려집니다. 문화재 심의는 공사 시 국가지정문호재 민 지정문화재 보호구역을 살펴 영향이 없는지 살피는 것을 말한다. 보통 이때 시공사를 선정하며, 이권개입이 많아 조합장과 조합원들의 갈등이 심해지는 경우를 많이 볼 수 있습니다. 조합설립인가에서 사업시행계획인가까지 평균 3.3년이 걸립니다.

 

7. 관리처분계획인가

분양신청 시작, 분양신청 이후에 분양 설계, 분양받을 자, 분양받을 물건의 추산액 등을 담은 관리처분 계획을 만들고 지방 정부에 인가를 받아야 합니다. 일반 분양가도 여기서 정합니다. 또한 조합원들이 새 아파트의 어떤 면적을 받을 거고, 받으려면 얼마를 내거나 받아야 하는지 정합니다. 재건축 사업 완료 후 부담해야 할 분담금 및 정산받을 금액은 어떻게 처분할지도 담겨있어야 한다. 사업시행계획인가에서 관리처분계획인가까지 평균 2.6년이 걸립니다. 이 단계가 끝나면 재건축의 행정 절차는 거의 다 끝난 것이나 다름없습니다.

 

8. 이주

재건축을 시작하기만 하면 됩니다. 이제부터 이 아파트에 살고 있는 사람들은 이사를 가야 합니다.

 

9. 철거 신고

모든 사람들의 이주가 끝나면 기존 건축물을 철거합니다. 착공 신고 건축물 철거가 완료되면 새 아파트를 짓겠다는 착공 신고해야 합니다. 방배 5 구역의 경우엔 토양 오염물질 조사 결과 오염물질이 나와 정화작업을 진행해야 돼서 착공 신고가 미뤄졌었습니다.

 

10. 일반 분양 승인

일반 분양 공고를 내기 위해 분양가를 관할 구청 협의해야 합니다. 분양가 협의가 잘되지 않는 경우 후분양으로 진행하는 경우도 있습니다. 후분양을 하게 되면 건설하는데 막대한 금융 비용을 감당해야 하는데 이 비용을 감당할 수 있는 지역은 대부분 강남권입니다. 그래서 대부분의 후분양은 강남권에서 나옵니다.

 

11. 준공인가 및 정비구역해제

보통 새 아파트를 짓는데 3-4년의 기간이 소요됩니다. 다 지어졌다면 준공인가 및 정비구역해제를 받으면 됩니다.

 

12. 이전고시

기존 조합원 더하기 일반분양으로 새로 들어온 사람들의 대지지분을 다시 나눠주는 작업을 합니다. 이전고시가 나지 않으면 아파트 등기도 나오지 않습니다.

 

13. 조합청산

할 일을 다 마친 조합은 청산 절차를 밟게 됩니다.